¿Cuándo surge la nulidad en compraventa de inmuebles que sobrepasan la unidad agrícola familiar?

Como respuesta normativa del Estado en relación con los bienes baldíos, es decir, aquellos fundos ubicados en el territorio nacional carentes de propietario y que, por ende, pertenecen al Estado, se previó su adquisición por los particulares mediante adjudicación, previa ocupación, la cual debe ser declarada por acto administrativo expedido por el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria (Incora), después el Incoder y hoy Agencia Nacional de Tierras, siempre y cuando esa detentación fuera realizada durante el lapso y con los demás presupuestos establecidos en los artículos 29 y subsiguientes de la Ley 135 de 1961, con las modificaciones plasmadas en las leyes 30 de 1988 y 4 de 1973, y por las derogatorias hechas por la Ley 160 de 1994.

Así, de acuerdo con la Ley 160 de 1994, son requisitos para obtener la adjudicación de un bien baldío: (I) haber poseído el fundo durante lapso mayor a cinco años; (II) haberlo aprovechado económicamente por igual plazo; (III) que esta utilización sea concordante con la aptitud del suelo, establecida por la Agencia Nacional de Tierras, y (IV) que tal poseedor carezca de otro predio rural.

La mencionada ley previó que quienes hubieren adquirido del Incora unidades agrícolas familiares con anterioridad a su vigencia quedan sometidos al régimen de propiedad parcelaria, así como que hasta cuando se cumpla un plazo de 15 años, contados desde la primera adjudicación que se hizo sobre la respectiva parcela, no podrán transferir el derecho de dominio, su posesión o tenencia sino a campesinos de escasos recursos sin tierra, o a minifundistas. En este caso el adjudicatario deberá solicitar autorización expresa del Incora para enajenar, gravar o arrendar la unidad agrícola familiar.

Finalmente, en la sentencia, que podrá descargar al finalizar este texto, se indicó que los predios rurales no podrán fraccionarse por debajo de la extensión determinada por el Incora como unidad agrícola familiar para el respectivo municipio o zona. En consecuencia, so pena de nulidad absoluta del acto o contrato, no podrá llevarse a cabo actuación o negocio alguno del cual resulte la división de un inmueble rural cuyas superficies sean inferiores a la señalada como unidad agrícola familiar para el correspondiente municipio por el Incora y no podrán los notarios y registradores otorgar e inscribir escrituras públicas en las que no se protocolice la autorización del Instituto o la solicitud de autorización al Incora.