Responsabilidad de las fiduciarias en proyectos inmobiliarios y la confianza publica

Carlos Eduardo Naranjo Flórez
Abogado litigante y profesor de Derecho
Contacto: cnaranjo@naranjoabogados.com

Teniendo en cuenta algunos pronunciamientos de algunos abogados que representan a las fiduciarias en nuestro país, argumentando la afectación de dichas empresas y, de paso, el sector inmobiliario con ocasión de la nueva postura jurisprudencial que interpreta la doctrina de los contratos coaligados suscritos por los beneficiarios de área en la compraventa de futuros apartamentos –la promesa de compraventa con el constructor y el contrato de fiducia como beneficiario de área– y la responsabilidad directa de estas entidades en caso del fracaso de proyectos de construcción, me veo en la obligación de manifestar la postura de los beneficiarios de área-compradores inmobiliarios y afectados por negligencia de las entidades financieras.

Es de recordar que las obligaciones de las fiduciarias son de medio y no de resultado. En consecuencia, las condenas no derivan per se dé la interpretación de la doctrina de los contratos coaligados, es así como muchos fallos incluso no se refieren a ellos; la responsabilidad se causa es por el actuar negligente de las entidades financieras concernidas en la medida que no efectuaron un control medianamente responsable sobre el uso de los dineros destinados al proyecto inmobiliario.

Las fiduciarias pueden excusar su responsabilidad si demuestran que han cumplido de manera profesional y a cabalidad sus deberes de diligencia, como son la revisión de los contratos con los proveedores, cumplimiento de pagos a estos, revisión de los informes de avance de la interventoría y gerente de proyecto, la revisión de los extractos bancarios de la cuenta asignada al proyecto, exigencias mínimas para la fiduciaria de hacerlo.

Sin embargo, la verdad es que muchas entidades fiduciarias en Colombia, antes de la jurisprudencia que se menciona y los recientes fallos que se han producido, actuaban con recurrente negligencia, por lo tanto, la jurisprudencia reciente de las jueces y cortes solamente recordó que las fiduciarias tienen obligaciones de diligencia y cuidado, atendiendo los ánimos de equidad, protección del consumidor y castigando su conducta omisiva, negligente o permisiva frente a los constructores, mal manejo que obviamente afectaba a los beneficiarios de los proyectos, parte también activa del contrato de fiducia a los cuales se deben las fiduciarias en su responsabilidad empresarial y social.

Esa negligencia, además, iba de la mano de la falta de informes de seguimiento a los compradores y también era recurrente el hecho de entregar dineros al fideicomitente constructor sin haber llegado al punto de equilibro y asegurar la viabilidad del proyecto, o entregar el dinero simplemente por haberse cumplido unos hitos financieros, sin determinar o controlar el destino de los recursos previamente, entre otras negligencias que ocasionan el incumplimiento de sus obligaciones de medio de diligencia y cuidado.

En esta medida, la jurisprudencia de contratos coligados no es un ataque a las fiduciarias, más bien es una garantía a los consumidores para que estas compañías financieras cumplan con sus obligaciones mínimas. Es decir, rendir informes completos y entendibles a los beneficiarios, verifiquen que se ha llegado al punto de equilibrio financiero previo de entrega de recursos al promotor y la existencia de contratos con los proveedores serios, no leoninos, que los dineros cumplan los cronogramas establecidos de los avances de obra, en fin, aspectos mínimos de control que ayudan, incluso, al fideicomitente a nivel interno.

En otras palabras, la jurisprudencia, contrario a lo afirmado por el gremio de las fiduciarias y algunos de sus abogados, obliga a dichas entidades a que cumplan con sus deberes empresariales y sociales de confianza pública que se les ha encomendado, situación que antes de estas decisiones no se producía y donde el consumidor de proyectos inmobiliarios se veía gravemente perjudicado. Se recuerda que las entidades financieras son profesionales en dicho negocio, por lo tanto, deben comportarse con una diligencia propia de un hombre de negocios conocedor de su arte.

Las fiduciarias son parte esencial del desarrollo inmobiliario, siguen teniendo el deber de cumplir diligentemente su encargo para evitar ser condenadas por eventuales constructores irresponsables, cuando destinan los recursos eventualmente en otros asuntos o aumentan los costos sin justificación alguna, lo que colapsa finalmente la obra e interrumpe la aspiración a obtenerse una vivienda. Las obligaciones de medio reducen la responsabilidad frente a aquellas de resultado, pero no son un eximente total de responsabilidad.

Espero que este breve artículo resuma de manera clara la posición del consumidor inmobiliario, el cual antes de la jurisprudencia mencionada se encontraba desprotegido, bienvenidos así los cambios de nuestras altas cortes en la construcción de la confianza pública debida, que encarnan las fiduciarias en su objeto social.

Gracias por leernos. Si le gusta estar informado, suscríbase y acceda a todas nuestras noticias y documentos sin límites.  

Paute en Ámbito Jurídico.

Siga nuestro canal en WhatsApp.