Conozca sobre las cuotas de administración y otros temas de propiedad horizontal

Inicia la época de asambleas de copropietarios en los edificios bajo régimen de propiedad horizontal en las que, entre otros temas, se aprueban los estados financieros, así como el presupuesto anual de gastos, monto de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, nombramiento y remoción del consejo de administración y reformas al reglamento de propiedad horizontal.

En cuanto al monto de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, la ley no establece expresamente que deba aumentar con el salario mínimo o con el IPC, ni que aplique desde enero de cada año, por lo que corresponde a la asamblea definirlo teniendo en cuenta el presupuesto que propone el consejo de administración y que, a su vez, es propuesto a este por el administrador, según necesidades de mantenimiento, conservación, reparación y seguridad de zonas comunes, entre otros aspectos.

¿Qué son expensas comunes necesarias u ordinarias?

Son aquellas erogaciones necesarias para la administración y prestación de servicios comunes esenciales destinadas al cumplimento del objeto social de la propiedad horizontal. Se aprueban con el presupuesto presentando en asamblea ordinaria y con la mayoría simple de los asistentes, es decir, la mitad más uno. Si no se determina fecha para realizar la asamblea ordinaria, se debe realizar dentro de los tres meses siguientes del corte de cada periodo presupuestal. (Lea: Establecer exoneración en el pago de expensas comunes sería abusar de la posición dominante)

¿Qué son expensas comunes no necesarias y extraordinarias?

No están previstas para cumplir el objeto social de la propiedad horizontal, sino para cubrir necesidades imprevistas. Se aprueban en reuniones extraordinarias para las que no hay una fecha determinada, pues se generan en situaciones particulares. Si bien estas cuotas tienen el carácter de expensas comunes, son extraordinarias, ya que no hacen parte del presupuesto anual del edificio o conjunto. (Lea: Asamblea general de copropietarios puede disponer un interés de mora inferior al legal por mora en pago de expensas)

Se requiere el 75 % de los coeficientes de la copropiedad para poder decidir si se aprueba o no la cuota de administración extraordinaria.

¿Quién elige al administrador?

La asamblea general de copropietarios en la encargada de nombrar y remover al administrador, salvo los casos en los que exista consejo de administración, pues será este el encargado, en los términos artículo 50 de la Ley 675 del 2001. (Lea: El caso de la administradora de propiedad horizontal con una relación laboral oculta)

El consejo de administración está integrado por un número impar de tres o más propietarios de las unidades privadas o sus delegados. La asamblea general de propietarios determina quiénes conforman el consejo de administración.

¿Cuál es el papel del revisor fiscal?

El revisor fiscal en la propiedad horizontal ejerce control sobre las operaciones de la administración y es el encargado de hacer recomendaciones e informes para lograr que los bienes sociales estén adecuadamente protegidos y para lograr una estructura eficaz para su control. Dicho informe se caracteriza por su oportunidad, es decir, se produce en el momento en que se requieren las instrucciones para el eficiente funcionamiento del sistema de protección de bienes comunes. (Lea: Energía eléctrica en zonas comunes de la copropiedad no constituye servicio de alumbrado público)

Debe ser contador público con matrícula profesional e inscripción en la Junta Central de Contadores. En conjuntos de uso residencial esta figura es potestativa, mientras que, si se trata de conjuntos de uso comercial o mixto, el revisor no puede ser propietario o tenedor de bienes privados en la propiedad horizontal, así como tampoco tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales o cualquier situación que lo comprometa con el administrador o los miembros del consejo de administración.

¿Los propietarios pueden revisar libros?

Están facultados para realizar la inspección de libros contables, contratos y documentos de la copropiedad en cualquier tiempo, por lo que se les debe facilitar el acceso a la información, pues ellos, como partícipes de la asamblea general de copropietarios y del consejo de administración, deben tener acceso a los estados financieros y a la información y documentos complementarios que se ponen a consideración de estos órganos de dirección y administración para su aprobación en cualquier momento.

Los tenedores de bienes privados que no son propietarios solo podrán efectuar la revisión de documentos cuando estén siendo afectados por las decisiones de la asamblea general de copropietarios o los órganos internos de la propiedad horizontal y cuando se pretenda garantizar un derecho fundamental.

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Paute en Ámbito Jurídico. 

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