¿Cómo puede defenderse un comprador cuando su inmueble presenta deficiencias?

 

Hoy hace tres años, la torre seis del Edificio Space, ubicada en Medellín, había colapsado por el desplome de su estructura principal. A tres años de esta tragedia, en la cual murieron 11 obreros y un estudiante, los familiares de las víctimas y los propietarios de los apartamentos arruinados mantienen en curso varios procesos judiciales para que les sean resarcidos los perjuicios ocasionados.

 

Al respecto, una sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia señaló las diversas opciones que tiene el adquirente para reclamar y exigir sus derechos ante los diversos intervinientes en la actividad de construcción. (Lea: Corte Constitucional pide al Gobierno reglamentar entrega de subsidios de vivienda)

 

En primera lugar aclaró que, en relación con el vendedor, el comprador de la vivienda puede denunciar la presencia de vicios ocultos o redhibitorios y perseguir la rescisión de la venta; la disminución proporcional del precio o la indemnización de los perjuicios (artículos 1917 y 1918 del Código Civil).

 

Así mismo, puede pedir la resolución o rebaja del precio acordado en el marco de un contrato de compraventa mercantil . (artículos 934 y 397 del Código de Comercio)

 

Respecto del constructor, puede denunciar el incumplimiento de las normas técnicas especiales relativas a la idoneidad, calidad y seguridad del bien o solicitar que se hagan efectivas las garantías de eficiencia y calidad (Estatuto del Consumidor y el artículo 78 de la Constitución).

 

Pero también solicitar la protección de los derechos colectivos de seguridad y responsabilidad por los daños materiales de las viviendas (artículo 4º de la Ley 472 de 1998). (Lea: Tasas de interés para créditos de vivienda no pueden pactarse)

 

Los demás sujetos que participan

 

Frente a los demás sujetos que participan en el proceso de construcción, como por ejemplo:

 

· Promotores inmobiliarios.

 

·Dueños de la obra y gerentes de proyecto.

 

· Financiadores.

 

· Arquitectos.

 

·  Ingenieros de suelos y calculistas.

 

·  Diseñadores de elementos estructurales y no estructurales.

 

·  Interventores o supervisores técnicos.

 

Se les puede atribuir la obligación de reparar los daños causados con su conducta, la cual es independiente de la que recae sobre la persona que, en definitiva, está a cargo de todo el proceso constructivo, frente a quien ninguna de esas actuaciones impide perseguir el resarcimiento de los perjuicios ocasionados por vicios en la construcción, previa declaración de su responsabilidad civil (artículo 2351 y 2060 del Código Civil).

 

Responsabilidad decenal

 

Sobre la responsabilidad del empresario cuando el edificio perece o amenaza ruina en los 10 años siguientes a su entrega, la Sala advirtió que es innegable que la actividad de la construcción se desarrolla a través de distintas formas negociales que rebasan la hipótesis contemplada en la norma.

 

Lo anterior porque se pueden encontrar otras personas que, en forma autónoma, desarrollan el proyecto constructivo. (Lea: Estos son los ajustes al régimen de licencias urbanísticas)

 

De ahí que únicamente a la construcción de edificios por un precio único prefijado, la responsabilidad allí prevista, también llamada decenal, se predica del constructor en general, con independencia tanto de la forma de pago del importe como de que la obra no se haya realizado por encargo sino de manera independiente.

 

Finalmente, el fallo advierte que el artículo 2060 de la legislación civil no distingue entre adquirentes directos y sub adquirentes a efectos de reconocer su derecho a reclamar al empresario constructor la indemnización de los daños inferidos con la ruina o perecimiento de la edificación.

 

Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia SC-144262016 (41001310300420070007901), Oct. 7/16

 

Documento disponible para suscriptores de LEGISmóvil. Solicite un demo.