Caución por parte del arrendador para terminar el contrato protege el derecho a la vivienda digna

Correspondió a la Corte Constitucional resolver si exigir al arrendador una caución a favor del arrendatario para permitir la terminación del contrato de arrendamiento de forma unilateral, en los términos del artículo 22 de la Ley 820 del 2003, sobre causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato de arrendamiento, es contrario al principio de buena fe. El fallo, que declara exequible la norma cuestionada, es de octubre del 2023, pero publicado el 13 de enero del 2025.

Según el demandante, la caución exigida parte de una presunción de mala fe por parte arrendador, pues en ningún contrato bilateral privado se exige a una de las partes constituir una garantía a favor de la otra cuando se da el previo aviso de terminación que pacten en el contrato o que estipule la ley, por lo que requerir una garantía por eventos posteriores que suponen una transgresión del orden jurídico presume que el arrendador puede incumplir la causal invocada.

De acuerdo con el alto tribunal, la caución permite asegurar el derecho a la vivienda digna del arrendatario, pues el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se rige por un marco legal que apunta a la permanencia y continuidad del vínculo, razón por la que no solo se dispone la obligación de consagrar un término de duración, sino que impone la obligatoriedad de prórroga, en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que las partes hayan cumplido.

Salvo que se decida terminar el contrato por mutuo acuerdo entre las partes, todo el sistema normativo que lo regula se rige de forma imperativa por causales de terminación justificadas que, en principio, excluyen la mera voluntad de los contratantes, la cual tiene ocurrencia de forma excepcional y supone, por lo general, el deber de asumir una indemnización, agregó.

Así las cosas, a diferencia de lo manifestado por el accionante, la Sala advirtió que la norma acusada no consagra una presunción de mala fe, no solo porque el legislador no establece expresamente tal circunstancia, sino también porque prevé una caución en el ámbito contractual para cumplir con dos finalidades legítimas: (i) asegurar el derecho a la vivienda digna de los arrendatarios y (ii) brindar un marco de equilibrio en las relaciones que surgen entre las partes del contrato de arrendamiento (M.P. Alejandro Linares Cantillo).

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