Sobre la fiducia inmobiliaria en vivienda

Vastas extensiones de terreno son de personas naturales, fundaciones, congregaciones religiosas, industriales no constructores, que ven amenazada su condición de propietarios por la delincuencia organizada, las restricciones urbanísticas, el creciente impuesto predial, las onerosas contribuciones por valorización, los impuestos nacionales, la espiral de precios.

Razón hay en sus angustias: durante el 2001 hubo 165.607 delitos contra el patrimonio económico y contra la fe pública; la Secretaría del Hábitat de Bogotá dictó la Resolución 147 del 2008, que declaró 1.204 lotes con 1.035 hectáreas como de desarrollo prioritario y el Plan de Desarrollo 2012 de la capital puso en vigor la construcción prioritaria para 1.185 predios; desde el 2010 el Catastro Distrital revisa anualmente los elementos físicos, jurídicos y económicos de los predios; el Anillo Vial 1 del Plan de Ordenamiento Zonal del Norte y la Fase II del Acuerdo 180 del 2005 cobrará 1,18 billones de pesos por valorización; desde el 2002 hasta hoy hemos tenido cinco versiones del impuesto al patrimonio; el metro cuadrado de suelo en Soacha residencial pasó de 160.000 pesos, en el 2000, a 280.000 pesos, en el 2008; mientras hacia 1990 el lote no pasaba de representar un 9 % de las ventas de un proyecto, hoy, no solamente en Bogotá, ya no resultan aisladas tendencias del 22 %, el 25 % y hasta el 30 %.

Estos factores impulsan a querer convertir en dinero la tierra, participando sin riesgos de la creciente de precios, pero con el mínimo impacto fiscal.

Al desarrollador le urge la tierra para permanecer en un mercado insatisfecho, cuyo promedio anual de formación de hogares entre 1993 y 2005 fue de 284.256 y cuyos déficits cuantitativo y cualitativo fueron de 1,5 y 2,8 millones en el 2009; enfrenta la competencia de varios colegas, conscientes del 1,17 del índice de precios de la vivienda urbana sobre el de precios de la tierra entre 1988 y 2010; debe poner de acuerdo a varios coherederos o copropietarios y sumar terrenos adyacentes; prefiere asegurar el negocio sin incurrir en desembolsos, pues un plan parcial o un macroproyecto no se logran en menos de 18 meses; su factibilidad lo obliga a acreditar el costo real de adquisición.

Resulta imposible ponerse de acuerdo a través de la compraventa o la sociedad o las cuentas en participación, porque los intereses son múltiples, opuestos en principio y no se contraen a una cosa que se vende o aporta por un precio; llevar a cabo el negocio requiere de un tercero confiable, conocedor del negocio, con respaldo patrimonial, profesional, especializado en cumplir la voluntad de terceros, vigilado por el Estado, esto es, una sociedad fiduciaria que, a través de la fiducia de administración y pagos en sus modalidades de simple administración y de fiducia inmobiliaria propiamente dicha, armonice los deseos y las voluntades de las partes.

Felipe Pinilla

Abogado, Bogotá