¿Nos acercamos a la unificación de la realidad física y jurídica de los inmuebles rurales en Colombia?

Juan David González Vargas 

Abogado y especialista en Derecho de los Negocios

Experto en Asuntos de Notariado y Registro  

juandi1353@hotmail.com  

 

Tal cuestionamiento que titula este artículo aún no encuentra respuesta certera, teniendo en cuenta que aún son bastantes los predios del país que no han sido objeto de formalización, aunque este fue un tema central en el logro de lo que la Constitución Política de 1991 denominó como justicia social. Al momento de abordar esta temática resulta inevitable remitirse a lo acontecido en los años cuarenta y sesenta, época de violencia bipartidista, que trajo como resultado el desplazamiento forzado de muchas personas que, viviendo las zonas rurales tuvieron que asentarse en las zonas urbanas o suburbanas de los diferentes municipios y departamentos. 

 

Esto trajo consigo un aspecto caracterizado por la informalidad en la tenencia y apropiación de la tierra, que no fue y no es un problema menor y, por lo tanto, no debe tratarse como tal por parte de las autoridades del Estado, pues es claro que el acaparamiento de tierras ocurre desde  tiempos anteriores a la época de violencia bipartidista, ya que la dinámica de la economía colombiana, tanto en la época antes enunciada como en la actualidad, se centra en el acaparamiento minoritariamente productivo de la tierra. Si se observa el problema en su conjunto, es necesario entender el contexto socio-cultural de cada región en particular en el país, puesto que no todas comprenden la misma extensión territorial y no todas atravesaron los mismos fenómenos sociales, por lo tanto, para tratar de abordar un poco mejor la problemática, debe hacerse enfoque en cómo está dividido el territorio en el país: 

 

Identidad física y jurídica en el sector rural y urbano

 

Como un ejemplo de ello, tenemos las situaciones que se presentan en los departamentos de Boyacá y Casanare, respectivamente. El primero de ellos, en su gran mayoría conformado por minifundios, destinados al cultivo de cebolla, papa y mazorca; por su parte, los departamentos de Casanare y Córdoba, donde se encuentran inmuebles de grandes extensiones de terreno, dedicados al cultivo de arroz, siembra de palma africana y algunos dedicados a la explotación ganadera, entre otros, terrenos que generalmente son mayoritariamente considerados como terrenos baldíos. 

 

De allí se empieza a profundizar la diferenciación enunciada en este texto, toda vez que, de acuerdo con las zonas homogéneas o relativamente homogéneas, se determinará la unidad agrícola familiar (UAF), la cual es definida por la Ley 160 de 1994 como “el margen básico en términos de extensión de la tierra que le permitirá al agricultor explotar de una manera legal su actividad productiva”. 

 

Ahora bien, si se habla de explotación agrícola, debe afirmarse que existen departamentos de Colombia como el Cauca con grandes extensiones de cultivos agrícolas, como, por ejemplo, el cultivo de la caña de azúcar, también existe una realidad que no se puede desconocer y que es necesario mencionar: la presencia de actividad productiva destinada a los cultivos considerados como ilícitos. Allí, el problema de formalización de la tierra presenta otra de sus modalidades, referida a su titularidad, es decir, las personas que se dedican a la actividad de siembra de cultivos ilícitos, no hacen uso de sus nombres y datos personales, pues representa un peligro para estas al exponerse a ser procesadas posteriormente por su actividad ante la justicia penal. 

 

A continuación, deberá plantearse que las características jurídicas en términos de explotación del terreno van de la mano con quien la explota, pues no puede perderse de vista la relación jurídica inescindible que existe entre la tierra y quien la tiene, la explota o ejerce cualquier otro derecho real sobre la misma. De allí que en ocasiones no se establezcan ni siquiera por los jueces de la República en sede de procesos de pertenencia la real titularidad de los inmuebles por diversos factores, entre ellos el que aquí se mencionó relacionado con el origen de la actividad productiva.  Por lo tanto, es de vital importancia reivindicar el concepto de naturaleza jurídica de los inmuebles, definida a grandes rasgos por la Corte Constitucional en Sentencia SU-454 del 2016 como la “aceptación por parte de las autoridades Jurisdiccionales del cumplimiento de los requisitos establecidos en el Código Civil Colombiano en cuanto a la adquisición del Derecho Real de Dominio, requisitos materializados en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria”. 

 

Por lo tanto, es fundamental atacar el problema de la titularidad, estableciendo en primera medida si el titular es el Estado o es un particular, para evitar situaciones como la resuelta por la Corte Constitucional en la Sentencia T-488 del 2014, jurisprudencia que amplió el concepto pretérito de terreno baldío, redefiniéndolo como “aquel inmueble que no tiene antecedente registral conocido”. 

 

De allí que el concepto de naturaleza jurídica en lo rural y urbano, se transformó mediante la jurisprudencia, para denominarse situación jurídica, concepto que fue materializado en la Ley 1579 del 2012. Ahora bien, esta conceptualización según lo que proponemos en el presente escrito debe avanzar para transformarse en la real situación jurídica, aspecto que condensa la situación legal del inmueble en términos de publicidad de los títulos antecedentes en el registro inmobiliario, con la situación de facto que se encuentra al indagar sobre sus medidas reales, actividad agrícola, familiar o industrial y legitimación en su titularidad.  

 

Con la promulgación de la Ley 1753 del 2015, “por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018” y el articulo 24 del Decreto 902 del 2017, “Por el cual se adoptan medidas para facilitar la implementación de la Reforma Rural Integral contemplada en el Acuerdo Final en materia de tierras, específicamente el procedimiento para el acceso y formalización y el Fondo de Tierras”, normas que trazaron lineamientos en términos de legitimación en la titularidad en cuanto al acceso a la tierra, se le permitió a la Agencia Nacional de Tierras junto con las demás agencias y distritos especiales implementar medidas de acceso a tierras que faciliten proyectos productivos sostenibles para la superación de la pobreza.  Lo anterior conduce indefectiblemente a pensar que si se sabe quién es el que explota la tierra, se conocerá la identidad física y jurídica de la misma. 

 

Identidad física y jurídica que debe lograrse con la intervención de las autoridades catastrales y la Superintendencia de Notariado y Registro, a saber: la realidad física de los inmuebles emanada de la información catastral y la información jurídica que se desprende de la lectura de un folio de matrícula inmobiliaria. Por tal motivo, es fundamental que se entrecruce dicha información a través de la implementación del catastro multipropósito en los departamentos y municipios del País, de manera que sea coherente la información del terreno, bien sea que este se encuentre ubicado en el sector rural o urbano.  

 

Ahora bien, no se puede desconocer el avance que ha tenido el Estado colombiano en materia de saneamiento y formalización de tierras en Colombia, teniendo en cuenta que con la expedición del Decreto 0578 del 2018 se solucionaron problemas relacionados con la situación jurídica de predios considerados en falsa tradición, situación que no es irrelevante, toda vez que, el 36 % de los folios de matrícula inmobiliaria de la Nación se encuentran en tal situación jurídica.  

 

En conclusión, el problema de saneamiento y legítima titulación de los inmuebles rurales en Colombia, traducido en la práctica en un problema de no establecimiento prístino de la real situación jurídica de la mayoría de ellos, es asunto de no despreciar. Sin embargo, su solución contribuye a la materialización de lo que la Constitución Política define como justicia social; entretanto se han visto importantes esfuerzos por parte de las entidades del Estado que tienen a su cargo la compilación de la información jurídica y física de los inmuebles, como son la Superintendencia de Notariado y Registro y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.