Arrendador que no renueva contrato tiene tres meses para iniciar obra, so pena de indemnizar al empresario

La Corte Suprema de Justicia resolvió casación contra una decisión de tribunal en la que, según el recurrente, se le dio un alcance equivocado al numeral 2 del artículo 518 del Código de Comercio, sobre renovación de contrato de arrendamiento, lo que condujo a inaplicar la indemnización prevista en el artículo 522 ibídem, al asimilar la construcción de un proyecto inmobiliario a un establecimiento del arrendador destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.

En efecto, señaló la Sala Civil, el estatuto mercantil contempló un régimen especial para la terminación de los contratos de arrendamiento. En ese orden, el artículo 518 mencionado reguló el derecho de renovación del contrato a favor del empresario una vez ocurre su vencimiento. Esta prerrogativa goza de eficacia siempre y cuando el arrendatario haya ocupado un inmueble por más de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio y busca defender la permanencia de la unidad económica empresarial.

No obstante, esta regla contempla tres excepciones:

(i) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

(ii) Cuando el propietario necesite el bien para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.

(iii) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, reparado o demolido.

Por su parte, el artículo 520 consagra el derecho de desahucio, según el cual el propietario debe comunicar al empresario (arrendatario) su voluntad de no renovar el contrato con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de la terminación, bajo las causales previstas en los ordinales II y III. Por lo tanto, en los eventos en los que se impida la renovación del contrato basta con declarar las circunstancias que hacen nugatorio el derecho, es decir, la construcción de una obra nueva o establecer un establecimiento del arrendador destinado a una empresa sustancialmente distinta.

En los eventos en los que se incumpla con las prestaciones que prevé la norma y estas causen un daño imputable al propietario, el empresario tiene derecho a la reparación, en el marco de la responsabilidad contractual. Entre otras obligaciones, el arrendador debe (i) destinar el local comercial bien para su propia habitación o un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta e (ii) iniciar obras dentro del plazo legal que es de tres meses, de conformidad con el aviso de desahucio.

En caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas en virtud del precepto mencionado, el demandado se puede exonerar demostrando diligencia, de manera que la obligación de indemnizar está precedida del estudio de la diligencia vs. culpa. En el caso bajo análisis, se pudo inferir de las pruebas que, dentro del término de los tres meses siguientes a la entrega del inmueble, los convocados ejecutaron gestiones para conseguir inversionistas y desarrollar en el predio un proyecto urbanístico (M. P. Francisco Ternera Barrios). 

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