La nulidad del POT de Cali: una lección sobre competencias y procedimientos en planeación territorial

María Camila Parra
Directora de Inmobiliario & Urbanístico de Gómez-Pinzón Abogados

La reciente anulación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Cali de 2014 ha generado un profundo impacto en el desarrollo urbano y la seguridad jurídica de proyectos inmobiliarios en la ciudad. El fallo emitido por el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca invalidó el POT en mayo de 2024, tras encontrar que su sanción, realizada por una alcaldesa ad hoc designada por la Procuraduría Regional del Valle, careció de la competencia legal necesaria al no haber sido esta designación autorizada por el Presidente de la República, tal como exige el artículo 66 de la Ley 4ª de 1913. Esto generó vicios de procedimiento en el acto de sanción, anulando el POT y reactivando el desactualizado Acuerdo 069 de 2000 como normativa vigente para la ciudad.

No obstante, el Tribunal Contencioso Administrativo del Valle del Cauca concedió un plazo de 30 meses para que la alcaldía estructure y adopte un nuevo plan. Este plazo se dio luego de que la administración argumentara sobre los riesgos y perjuicios potenciales de una anulación inmediata en términos de proyectos urbanos y licencias de construcción. Durante este tiempo, el POT de 2014 seguirá vigente, permitiendo que tanto obras públicas como proyectos privados no se vean afectados por el cambio normativo.

Además, debido a su implicación en decisiones sobre el ordenamiento del territorio, el actual alcalde de Cali se declaró impedido para intervenir en la formulación del POT. La ausencia del alcalde en este proceso crucial crea una situación sin precedentes que afecta la seguridad jurídica y los intereses de ciudadanos e inversionistas.

Dicha situación podría retrasar la revisión del POT, dado que se requiere la intervención de un representante que asegure la ejecución de los planes en curso y las modificaciones necesarias en el marco normativo para cumplir con los plazos impuestos.

Consecuencias jurídicas y urbanísticas de la nulidad

Con la nulidad del POT de 2014, Cali enfrenta un desafío normativo, ya que si no se logra formular en los tiempos establecidos por el tribunal, el desarrollo de la ciudad quedará sujeto a condiciones que no responden a las actuales necesidades de infraestructura, vivienda y desarrollo sostenible de la ciudad. Esta situación crea incertidumbre para los desarrolladores y los propietarios que tramitaron licencias urbanísticas con base en la normativa de 2014, afectando la viabilidad de sus proyectos.

La falta de una guía moderna de ordenamiento podría llevar al desorden urbano, al crecimiento desmedido y a la presión sobre servicios públicos en zonas de expansión. Además, el retroceso en la planificación genera riesgos legales, ya que los ciudadanos pueden enfrentar dificultades para obtener permisos de construcción o realizar inversiones inmobiliarias sin una normativa que contemple los desafíos actuales de la ciudad.

Alternativas y retos para el futuro de Cali

En respuesta a la nulidad, la administración de Cali está considerando diferentes alternativas legales que mitiguen el impacto en la ciudad. Algunas de estas incluyen la posibilidad de aprobar un nuevo POT de emergencia o implementar medidas de planificación transitorias que puedan guiar la expansión urbana hasta que se formule una normativa definitiva. Sin embargo, el proceso de estructuración y aprobación de un nuevo POT es complejo y podría tardar años, dejando a Cali en un limbo normativo que obstaculiza su crecimiento ordenado.

La anulación del POT de Cali representa no solo un problema inmediato de ordenamiento urbano, sino también una advertencia sobre la necesidad de cumplir con los requisitos de competencia y procedimiento para evitar la nulidad de normativas de alto impacto social y económico. La situación de Cali debería servir de lección para otros municipios en Colombia, que también enfrentan la actualización de sus planes de ordenamiento territorial y que deben ser conscientes de las implicaciones legales de sus decisiones.