Régimen de garantías de inmuebles, ¿útil o insuficiente?

El desplome de una torre del edificio Space en Medellín, ocurrido hace más de un mes, y la evacuación de otros que podrían correr la misma suerte encendió las alarmas en todo el país por las deficiencias e irregularidades en las construcciones de los inmuebles y la responsabilidad derivada de ellas.

 

La culpa por estos hechos, en términos coloquiales, fue achacada inmediatamente a la empresa constructora, incluidos los ingenieros y arquitectos, pero también al curador del proyecto. A la par, surgieron muchas dudas para los habitantes de los apartamentos y la comunidad con respecto a la exigibilidad de las garantías por los daños ocasionados.

 

En efecto, la participación de diversos actores en la construcción de la vivienda genera problemas de índole civil, comercial, administrativa y penal, lo cual hace más difícil la elección de las acciones que los perjudicados pueden ejercer.

 

Ante esa incertidumbre, ÁMBITO JURÍDICO consultó a diversos expertos e indagó sobre la suficiencia de las disposiciones vigentes y las medidas correctivas anunciadas por el Gobierno en el tema.

 

Estatuto del Consumidor

Cabe recordar que los propietarios y residentes de los inmuebles tienen la calidad de consumidores. En ese sentido, el Estatuto del Consumidor (L. 1480/11) consagró un régimen de garantía legal, reglamentado por el Decreto 735 del pasado 17 de abril, en el que se establece su término, los responsables y las constancias de recibo y reparación, entre otros aspectos.

 

Inicialmente, el interesado debe solicitar por escrito al expendedor la efectividad de la garantía sobre los acabados y la infraestructura básica de redes y tuberías en el plazo de un año, y aquel deberá realizar una visita de verificación y reparar el daño en los 30 días hábiles siguientes.

 

Pero si se trata de la estabilidad de la obra, cuya garantía es de 10 años, el productor debe reparar el bien, si es posible, y restituir sus condiciones conforme a las normas de sismo resistencia, de lo contrario, devolverá el valor total del precio indexado.

 

Además, cuando media crédito financiero, se deberá reintegrar la cuota inicial y las sumas canceladas por concepto de este, mientras que el banco tendrá derecho a obtener el saldo pendiente.

 

Por otro lado, la Ley 1480 incluye dentro de los productos defectuosos a los inmuebles que por errores en el diseño o construcción no ofrezcan la seguridad razonable, de tal forma que los daños derivados, como la muerte o las lesiones personales, generan responsabilidad administrativa y civil para el productor.

 

Utilidad

A primera vista, la normativa establece un marco claro de actuación para consumidores y constructores. Sin embargo, no hay certeza acerca de la difusión y comprensión de la misma en cada caso concreto.

 

Según Juan Manuel González, experto en Derecho Urbanístico e Inmobiliario, el comprador colombiano está muy bien informado sobre sus derechos y obligaciones, pues usualmente acude a las instancias administrativas y judiciales para reclamar las garantías.

 

Por el contrario, Felipe Arbouin, docente de la Universidad Javeriana, asegura que la gran mayoría de personas afectadas “no conoce la existencia de esas figuras ni la competencia de la Superintendencia de Industria y Comercio (Superindustria) en este ámbito. Adicionalmente, existen otros mecanismos legales de protección que pueden ser utilizados, pero son poco conocidos”.

 

Entonces, ¿es necesario expedir más reglas encaminadas a salvaguardar los intereses de los compradores? Arbouin responde que las actuales son suficientes, aunque no son aplicadas correcta y eficazmente, porque no solo existe un régimen de protección al consumidor, sino también de responsabilidad civil contractual y extracontractual, sanciones administrativas relativas al control de la construcción o la protección del espacio público, acciones populares y de grupo.

 

González propone profundizar en la “creación de una póliza obligatoria en materia estructural, que permita mantener indemnes a los compradores, siempre y cuando se conciba libre de exclusiones”.

 

Javier Tamayo, experto en Responsabilidad Civil, cree que la Ley 1480 “es un dechado de ignorancia sobre el tema, que atenta contra los derechos del consumidor. Es necesario hacer una nueva ley acorde con los parámetros del derecho comparado, sin intrigas ni defensa de los intereses de los grandes productores y distribuidores”.

 

Entre tanto, la nueva legislación reformó el plazo de prescripción, pero no el de la garantía, ya que esta es un derecho de carácter sustancial que no puede ser modificado por una nueva norma en contra del consumidor, precisa Tamayo.

 

Propuestas

El Ministerio de Vivienda (Minvivienda) anunció las medidas que adoptará el Gobierno, para controlar la calidad de los proyectos inmobiliarios. En primera instancia, se eliminarán las excepciones que faciliten a municipios o curadores autorizar a los constructores para que estos controlen la ejecución de las obras. Igualmente, se requerirá una supervisión continua de los planos y la calidad de los materiales que dé cuenta de las anomalías. 

 

De otro lado, se instaurará un concurso público para elegir a los curadores, a quienes se les exigirá mínimo cinco años de experiencia, lo cual contribuirá a su profesionalización.

 

Al respecto, el presidente del Colegio Nacional de Curadores Urbanos, Ernesto Jorge Clavijo, explica que ellos se limitan a hacer una simple revisión de los proyectos, según los estudios y diseños estructurales presentados, tendiente a verificar que cumplan las normas de sismo resistencia, urbanísticas y arquitectónicas. Por tanto, su labor no involucra la elaboración de los proyectos ni el control de estos.

 

Del mismo modo, Arbouin aclara que las alcaldías municipales y distritales están obligadas a corroborar que las construcciones se adelanten conforme a la licencia y las normas de seguridad, responsabilidad y calidad, sin que esta tarea esté atribuida al curador.

 

Este docente agrega: “En general, la figura del curador cumple cabalmente su función y ayuda a avanzar en el propósito de convertir el trámite de expedición de licencias urbanísticas en un proceso administrativo eficaz y eficiente”.

 

Por su parte, González señala que las curadurías no siempre deben ser destinatarias de las culpas por los hechos que suceden, aunque la oportunidad en la revisión de cálculos estructurales y su origen en los estudios de suelos, así como la profundidad en la evaluación de estos, entre otros temas, deberían ser revisados.

 

De cualquier manera, Clavijo advierte que es necesaria la expedición de una norma que clarifique la competencia del curador y la regulación de la actuación de los municipios, pues no realizan los concursos de méritos exigidos por la ley, lo que conduce a la manipulación de los nombramientos.

 

Otras soluciones

La creación de una superintendencia delegada para el consumidor de edificaciones, adscrita a la Superindustria, encaminada a proteger a los compradores y resolver las quejas y reclamos presentados contra los curadores es otro de los remedios propuestos por el Gobierno.

 

En opinión de Clavijo, dicha medida es necesaria, porque insistentemente se ha solicitado la institucionalización de la figura de la curaduría urbana, para que no dependa de los alcaldes, pues su eliminación no solucionaría los problemas actuales.

 

Arbouin es partidario de crear una verdadera superintendencia de urbanismo y construcción, que proteja a los consumidores, ejerza vigilancia sobre las empresas del sector inmobiliario y sirva de segunda instancia de las curadurías.

 

No obstante, es fundamental que los municipios se comprometan con el control urbanístico, se genere conciencia en la población sobre las herramientas de protección existentes y los gremios y asociaciones profesionales sean más estrictos y diligentes con sus miembros, añade el investigador. 

 

De acuerdo con González, “la superintendencia delegada es una gran idea, en la medida en que se conforme un grupo profesional especializado en temas de construcción, sector que tiene unas particularidades muy distintas a los demás productos del mercado”.

 

Por último, el Minvivienda contempla exigir pólizas obligatorias a las constructoras que pretendan adelantar cualquier proyecto inmobiliario. Justamente, cursa en el Congreso el Proyecto de Ley 029/13C (ver recuadro) destinado a establecer la constitución de una póliza para garantizar la calidad y estabilidad de la vivienda nueva, el cual se encuentra pendiente de ponencia en primer debate.

 

Las salidas que tienen los propietarios de inmuebles afectados por los daños en los mismos son múltiples. Ahora, falta esperar que el Ejecutivo convierta sus anuncios en realidad y ponga en cintura la actuación de los constructores, curadores e interventores que no acatan el régimen legal vigente.

 

 

Póliza obligatoria

 

En julio pasado, la senadora Claudia Wilches radicó el Proyecto de Ley 029/13C, que está pendiente de ponencia en primer debate en la Comisión Séptima de la Cámara de Representantes, el cual obligaría a todo enajenador de vivienda a constituir una póliza que garantice la calidad y la estabilidad de esta.

 

Según la iniciativa, la póliza permitirá indemnizar la reparación de los daños que sufra el inmueble asegurado. De esa manera, el notario correspondiente deberá protocolizar una copia de la póliza en la escritura pública; si no lo hace, será sancionado.

 

En Colombia, existe un vacío normativo, pues no hay mecanismos reales y oportunos que salvaguarden el patrimonio de los ciudadanos, cuando se presentan fallas en los bienes adquiridos, indica la exposición de motivos de la propuesta.