Cambios en trámites y requisitos no autorizados por la ley para licenciamientos urbanísticos

Sebastián Ortega Garrido

Abogado de Pinilla, González & Prieto Abogados

 

La expedición de licencias urbanísticas, en cualquiera de sus modalidades, es un procedimiento reglado y definido en el ordenamiento jurídico colombiano (D. 1077/15) con el objeto de que los ciudadanos puedan autorizar sus permisos para el desarrollo de actuaciones urbanísticas sobre el suelo. Dicho trámite está compuesto por una serie de requisitos exigibles durante el término previo a la expedición del acto administrativo. No obstante, surgen inquietudes sobre los cobros y requisitos ante la autoridad urbana al momento de estudiar un proyecto.

 

Al respecto, y en el marco del artículo 2º del Decreto 3571 del 2011, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expidió la Circular 2021EE0106538 del 10 de septiembre del 2021, mediante la cual aclaró la interpretación que deben tener los curadores urbanos o las autoridades municipales competentes para exigir documentos y/o cobros por expensas a los interesados en licenciar un proyecto urbanístico.

 

En efecto, la entidad conceptuó sobre seis aspectos que deben tenerse en cuenta al momento de tramitar y estudiar un proyecto de licenciamiento: (i) el cobro por el trámite para expedición de licencias urbanísticas y su diferencia con el impuesto de delineación urbana; (ii) los requisitos para la expedición de las licencias de construcción; (iii) los conceptos sobre uso del suelo y otras actuaciones de conocimiento de los curadores urbanos; (iv) la exigencia de los diseños y/o construcción de redes matrices de servicios públicos domiciliarios; (v) la certificación de disponibilidad y factibilidad de acueducto y alcantarillado, y (vi) la diferencia entre la autorización de ocupación de inmuebles y el certificado técnico de ocupación.

 

El cobro de expensas y la diferencia con el impuesto de delineación urbana

 

En la práctica ocurre que muchas autoridades municipales, como las secretarías de Planeación, efectúan cobros a título de expensas urbanas y los homologan al impuesto de delineación urbana o a cualquier otra denominación que establezcan estas entidades, en virtud de la aplicación del Decreto-Ley 1333 de 1986.

 

El ministerio enfatizó que el cobro de expensas por la expedición de licencias urbanísticas y el impuesto de delineación urbana son dos conceptos de naturaleza jurídica distinta y, por lo mismo, constituyen cobros tendientes a sufragar obligaciones diferentes a cargo del constructor. Ello debido a que la primera de ellas surge a partir de la introducción y creación de la figura del curador urbano en el ordenamiento jurídico, con el propósito de cubrir los gastos que demanden la prestación del servicio.  

 

En tal virtud, aseguró que cuando no exista la figura del curador urbano, las autoridades municipales o distritales –como las secretarías de Planeación–­ no están autorizadas para efectuar el cobro de expensas según lo dispuesto en parágrafo del artículo 2.2.6.6.8.1 del Decreto 1075 del 2015, ni a transformarlas en la liquidación del impuesto de delineación urbana.

 

Ahora bien, para los casos de construcción de nuevos edificios o de refacción de los existentes, los concejos municipales y distritales pueden reglamentar el impuesto de delineación, para lo cual deben determinar los aspectos señalados en el Decreto-Ley 1333 de 1986. Así, pues, este impuesto en ningún caso puede hacerse equiparable al cobro por el trámite de licenciamiento urbanístico que, como ya se advirtió, es un servicio por el que pueden cobrar únicamente los curadores urbanos designados.

 

Requisitos para la expedición de licencias de construcción

 

En cuanto a la radicación en legal y debida forma que se exige para el trámite de las licencias urbanísticas, se ha convertido en una práctica común que la autoridad exija documentos adicionales a los prescritos en los decretos 1077 del 2015 y 462 del 2017.

 

Al respecto, la circular aclaró que todas las licencias urbanísticas deben resolverse exclusivamente con los requisitos fijados en las normas señaladas anteriormente o en las que las modifiquen, adicionen o sustituyan. Luego, los municipios y distritos no se encuentran facultados para exigirle al ciudadano requisitos adicionales a los allí previstos, lo que también aplica para los requerimientos del acta de observaciones que hace la autoridad frente al proyecto.

 

Conceptos sobre uso del suelo y otras actuaciones de conocimiento de los curadores urbanos

 

En relación con otras actuaciones adelantadas por los curadores urbanos, vinculadas al desarrollo de proyectos urbanísticos o arquitectónicos y que pueden requerirse de manera independiente o con ocasión de la expedición de una licencia, el ministerio determinó que: (i) las autoridades municipales o distritales a cargo del estudio de otras actuaciones urbanísticas distintas a los licenciamientos no pueden cobrar por la prestación de estos servicios, y (ii) el concepto de uso del suelo se encuentra dentro de la órbita de las denominadas “otras actuaciones”; por lo tanto, no se trata de un requisito o documento que previamente puedan exigir los curadores para acompañar las solicitudes de licencia.

 

Diseños y construcción de redes matrices de servicios públicos

 

La circular aclaró que, en el marco de los procesos de urbanización, los prestadores de servicios públicos no deben exigirle al promotor del urbanismo la construcción de redes matrices que no se hayan acordado previamente, ya que estos costos deben ser distribuidos entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante el reparto equitativo de cargas y beneficios.

 

En efecto, siendo las redes matrices una carga general del urbanismo, el responsable tiene la posibilidad de acordar su construcción, siempre y cuando reciba en contraprestación beneficios por asignación de edificabilidad adicional.

 

Certificación de disponibilidad y factibilidad de servicios públicos

 

Las empresas públicas prestadoras de servicios tienen la obligación de efectuar de manera gratuita el trámite de las solicitudes de factibilidad (licencias urbanísticas) y disponibilidad (planes parciales), por cuanto estos servicios hacen parte de sus funciones y se encuentran expresamente delimitados en la norma nacional. Así las cosas, dichas entidades no cuentan con habilitación legal para establecer trámites, requisitos o permisos adicionales o equivalentes, por fuera de los que se encuentran expresamente autorizados por la ley para la solicitud de estas certificaciones.

 

Diferencia entre la autorización de ocupación de inmuebles y el certificado técnico de ocupación

 

Finalmente, la circular aclara la diferencia existente entre estas dos figuras, que suelen ser confundidas en los procedimientos de licenciamiento.

 

Sobre la autorización de ocupación de inmuebles, dice la circular, esta hace referencia al ejercicio del control urbano que efectúa la autoridad competente, en el cual certifica (mediante acta detallada) que las obras construidas no requirieron supervisión técnica independiente y que se ejecutaron de conformidad con la licencia. De otro lado, el certificado técnico de ocupación se aplica a las solicitudes de licencia de construcción que tengan o superen los 2.000 m2 de área construida, y que desde el 1º de julio del 2017 hayan radicado en legal y debida forma la solicitud de licencia de construcción, una vez finalizada la cimentación, y construcción de la estructura y los elementos no estructurales.

 

Por lo anterior, el certificado técnico de ocupación solo será exigido cuando la edificación requiera de supervisión técnica independiente durante el proceso constructivo; en caso contrario, solo deberá expedirse la autorización de ocupación de inmuebles.