“Aumento abrupto en precios de arriendo atenta contra el derecho a la vivienda digna”

En varias ciudades del país, se ha hecho evidente la presión sobre los precios del suelo, el valor de la vivienda y los precios de los cánones de arrendamiento para inmuebles destinados a vivienda urbana. Según el abogado César Augusto Molina Saldarriaga, además del déficit cuantitativo de vivienda en el país, hay otros factores sociales, económicos y políticos que inciden en ese fenómeno y eso impacta, directamente, en el derecho a la vivienda y la realización de la función social de la propiedad.

ÁMBITO JURÍDICO: ¿Cuál es el debate que existe por la presión sobre los precios del valor de la vivienda y el arriendo para inmuebles destinados a vivienda urbana?

César Augusto Molina Saldarriaga: Hay, por lo menos, dos fenómenos importantes para el análisis: la compraventa de vivienda y el arrendamiento de vivienda urbana. Frente a lo primero, la desaceleración de la construcción de obras de infraestructura con recursos públicos y de vivienda por parte de los privados inciden en la oferta de vivienda nueva y, con ello, en el aumento de los precios. Por otro, el aumento de las tasas de interés, que incide en los créditos bancarios para la compra, desestimula el endeudamiento de los compradores. Así, de acuerdo con Fedesarrollo, solo en Medellín se ha reportado un incremento de un punto en la disposición para la compra de vivienda. En otras ciudades del país, por el contrario, la disposición ha disminuido hasta en 32,4 puntos, como en Barranquilla. Así, se presenta una desaceleración en la oferta y una reducción de las ventas, lo que ha llevado, según Camacol, a una caída del 55,3 % de las ventas en el primer trimestre del año.

Por su parte, la situación del arrendamiento de vivienda urbana viene acompañado de varios fenómenos: de un lado, hay una disminución de la oferta de inmuebles. Esto se debe, en primer lugar, al histórico déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda, que se traduce en déficit habitacional en el país y algunas de sus principales ciudades. Este último puede ascender (con datos del Dane al 2021) al 31 % de los hogares colombianos en el total nacional, 20,4 % en cabeceras y 68,2 % en centros poblados y rural disperso. Este déficit en la oferta de vivienda (para compra o arrendamiento) se ve impactado por el cambio de vocación de los inmuebles tradicionalmente destinados a vivienda: arrendamiento temporal o de corta estancia a través de plataformas de economía colaborativa. En este fenómeno juegan un papel importante la vocación turística de algunas ciudades y el nomadismo digital.

Á. J.: ¿Los procesos de renovación urbana impactan de alguna manera?

C. A. M. S.: Es posible pensar en el impacto que producen los procesos de renovación urbana, pública o privada. Por un lado, la renovación del suelo produce un impacto en las condiciones de infraestructura y equipamiento del territorio. Este suele reflejarse en el aumento de los precios del suelo y los bienes y servicios asociados a ese territorio, que castiga a residentes y actividades económicas tradicionales y populares, quienes se ven obligados a desplazarse. Y ese territorio resulta ocupado por residentes de mayor poder adquisitivo y actividades económicas de más alto costo. A este fenómeno se le ha denominado gentrificación o aburguesamiento urbano, y se debe atender mediante políticas públicas de protección a moradores y actividades económicas.

En este mismo sentido, la inexistencia de una política pública seria y consistente para atender el problema del déficit cuantitativo de vivienda en el país se suma al costo de la construcción y la presión sobre los costos de adquisición o arrendamiento de vivienda. Esta política no solo es competencia del Gobierno Nacional. También hay una gran responsabilidad de los gobiernos distritales y municipales.

Á. J.: ¿Y los derechos de los ciudadanos se pueden ver lesionados?

C. A. M. S.:  De acuerdo con el artículo 51 de la Constitución Política, los colombianos tienen derecho a vivienda digna. En virtud de ello, el Estado, haciendo uso de la facultad de intervención en la economía, debe fijar las condiciones para la efectividad del derecho y promover planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación y formas asociativas de ejecución de proyecto de vivienda. Así mismo, en ejercicio de las competencias de los concejos municipales y distritales, como ya se afirmó, debe reglamentar los usos del suelo y vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda.

Ahora bien, la Corte Constitucional ha señalado (Sent. T-837/12) que ser titular del derecho a la vivienda digna “… implica contar con un lugar, propio o ajeno, que le permita a la persona desarrollarse en unas mínimas condiciones de dignidad y satisfacer su proyecto de vida”.

Según ese tribunal (Sent. T-585/06), esta debe reunir unas condiciones mínimas, como habitabilidad (requisitos mínimos de higiene, calidad y espacio); acceso a los servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad y la nutrición de sus ocupantes; ubicación, que permita el fácil acceso a opciones de empleo, centros de salud y educativos y otros servicios sociales, así como la adecuación cultural. Por otro lado, debe ser asequible (oferta física y posibilidad económicas), sus gastos de tenencia deben ser soportables y su tenencia debe ser segura jurídicamente.

Así, el déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda, y el aumento progresivo y abrupto de los precios de compra y arrendamiento atentan contra el derecho a la vivienda digna. Para atender la situación, debe tenerse en cuenta que el reconocimiento, respeto, garantía y protección del derecho a la vivienda digna está íntimamente ligado con la función social de la propiedad. En virtud de esta, la propiedad de producir riqueza, redistribuirla y soportar cargas. Es por ello que la Constitución y la ley, en virtud de aquella función social, establece condiciones para los créditos para la adquisición de vivienda (L. 546/99) y los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda (L. 820/03), por ejemplo.

César Augusto Molina Saldarriaga

Es abogado, especialista en Derecho Administrativo y magíster en Diseño del Paisaje. Docente en la Escuela de Derecho y Ciencias Políticas e investigador del Grupo de Investigaciones en Derecho de la Universidad Pontificia Bolivariana, seccional Medellín.