Las licencias urbanísticas en Colombia

Equipo Affirma Legal

El derecho urbanístico es un área del Derecho que se ocupa del estudio de suelos y la planeación del territorio, esto quiere decir que se encarga de regular y controlar los procesos involucrados en todos los temas de urbanización. Según la ONU-Hábitat, el derecho urbanístico abarca las políticas, normativas, decisiones y prácticas que regulan la gestión y el desarrollo de las áreas urbanas.

Esta área es crucial porque regula el uso del suelo y el desarrollo de las ciudades, lo que garantiza que el crecimiento urbano sea ordenado, sostenible y respetuoso con el medioambiente. Además, protege los intereses públicos, al asegurar que las construcciones y las obras cumplan con las normativas, mejorando la calidad de vida de los habitantes y promoviendo la equidad y el acceso a servicios básicos en las áreas urbanas.

Ahora bien, dentro del derecho urbanístico se encuentran las licencias urbanísticas. Según el Decreto 1077 de 2015, en su artículo 2.2.6.1.1.1, son las autorizaciones previas requeridas para que se puedan adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o subdivisión.

Las licencias urbanísticas sirven para asegurar que se cumplan las normas y regulaciones específicas sobre el uso y el aprovechamiento del suelo, establecidas en los planes de ordenamiento territorial (POT) y demás normativas urbanísticas del municipio.

Urbanización

En Colombia existen varios tipos de licencias, entre ellas, la de urbanización, que es un acto administrativo de carácter particular, por medio del cual se da la autorización para ejecutar, en uno o varios predios localizados en el suelo urbano, espacios públicos y privados. Este tipo de licencia cuenta con tres tipos de modalidades:

(i) Desarrollo. Es una autorización que permite realizar obras de urbanización en terrenos urbanizables que aún no han sido desarrollados. Según los artículos 403, 404, 406, 407 y 443 del Acuerdo 6 de 1990, esto se refiere a terrenos situados en áreas urbanas o suburbanas que no han pasado por procesos de urbanización o construcción. Estos terrenos carecen de infraestructura y servicios básicos, y no están preparados para su uso.

La autorización de desarrollo permite llevar a cabo las obras de urbanización necesarias en estos terrenos. Sin embargo, en algunos casos, aunque se haya otorgado una licencia urbanística, no se han realizado las obras de urbanización aprobadas. Estas licencias se conceden de acuerdo con las normas establecidas para el tratamiento y el desarrollo de los proyectos.

(ii) Saneamiento. Su único propósito es garantizar la finalización de la construcción y dotación de las áreas de cesión pública, así como la entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. Solo se concede cuando las obras de urbanización pendientes no superen el 20 % del área total asignada para cesiones en dicha urbanización. Esta licencia se otorgará con base en las mismas normativas urbanísticas y regulaciones que se usaron para expedir la licencia de urbanización anterior, la cual permitió el desarrollo del resto del proyecto.

(iii) Reurbanización. Es una autorización otorgada sobre uno o varios predios que cuenten con licencias o actos administrativos de legalización, y que estén delimitados por áreas consolidadas o previamente urbanizadas.

Parcelación

Por otro lado, se encuentra la licencia de parcelación, que se utiliza para ejecutar en uno o varios predios que estén localizados en suelo rural o urbano la creación de obras en vías públicas que permiten destinar los predios resultantes para el POT. Según el Decreto 1077 de 2015, en su artículo 2.2.6.1.1.5, “estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes”.

De manera similar, la licencia de subdivisión es requerida para obtener la autorización que permite dividir uno o varios predios, ya sea en suelo urbano, rural o en áreas de expansión urbana, conforme a lo establecido en el POT. Es importante señalar que esta licencia no es necesaria cuando la subdivisión de predios haya sido aprobada mediante la licencia de urbanización.

Licencia de construcción

Ahora bien, la licencia de construcción es una de las más comunes y está destinada a autorizar la ejecución de obras de edificación, ya sea para nuevas construcciones, ampliaciones o remodelaciones. Según el Decreto 1077 de 2015, en su artículo 2.2.6.1.1.4, se clasifica en diferentes modalidades:

- Obra nueva.  Se otorga para la construcción de edificaciones en terrenos que no han sido edificados previamente.

- Ampliación. Esta licencia es requerida cuando se va a aumentar el área construida de una edificación existente, lo que implica la modificación de su volumen o estructura.

- Adecuación. Se refiere a la modificación de edificaciones para cambiar su uso, por ejemplo, transformar una vivienda en un establecimiento comercial.

- Modificación. Permite realizar cambios en el diseño arquitectónico o estructural de una edificación ya existente, sin modificar su uso original.

- Reparación. Se otorga para la realización de obras menores que no afecten la estructura de la edificación, pero que mejoren su estado o la adapten a las normativas vigentes.

El otorgamiento de estas licencias es crucial para garantizar la seguridad de las construcciones, el respeto por las normativas locales y la protección del patrimonio arquitectónico y cultural en zonas históricas.

Espacio público

La licencia de intervención y ocupación del espacio público es necesaria cuando se realizan obras que afecten el espacio público, como plazas, calles, parques y otros elementos de uso común. Su propósito es regular las intervenciones que puedan alterar la estructura del espacio público y garantizar que estas obras se realicen de acuerdo con los lineamientos establecidos por el municipio o distrito.

La intervención en el espacio público es un tema sensible, ya que involucra el uso compartido de bienes que son esenciales para la comunidad. De ahí que las licencias para este tipo de obras deban ser rigurosamente controladas para evitar afectaciones indebidas o la privatización del espacio público.

Procedimiento

Respecto al procedimiento para obtener licencias urbanísticas, está regulado por normativas claras y específicas que deben seguirse rigurosamente. Según el Decreto 1077 de 2015, los pasos generales incluyen:

(i) Solicitud formal. El interesado debe presentar una solicitud formal ante la autoridad urbanística competente, que puede ser la curaduría urbana o la secretaría de planeación del municipio o distrito.

(ii) Revisión técnica y jurídica. La entidad encargada evalúa si la solicitud cumple con todos los requisitos técnicos y jurídicos establecidos por la normativa urbanística vigente, como el POT y el EOT (esquema de ordenamiento territorial) en áreas rurales.

(iii) Emisión del acto administrativo. Si la solicitud es aprobada, se emite un acto administrativo que autoriza la ejecución de las obras. En este acto se especifican las condiciones bajo las cuales se debe realizar el proyecto y los plazos para su ejecución.

(iv) Supervisión y control. Durante la ejecución de las obras, las autoridades locales realizan supervisiones periódicas para garantizar que se estén cumpliendo con las condiciones establecidas en la licencia. Si se detectan irregularidades, se pueden imponer sanciones, que van desde multas hasta la suspensión de las obras.

(v) Finalización y entrega. Una vez concluidas las obras, el titular de la licencia debe solicitar una certificación de cumplimiento, que verifica que el proyecto se ha realizado de acuerdo con los términos establecidos en la licencia. Esta certificación es fundamental para poder legalizar las construcciones ante las entidades correspondientes, como las oficinas de registro de instrumentos públicos.

Beneficios

El control que ejercen las licencias urbanísticas es vital para garantizar un desarrollo ordenado y sostenible de las ciudades. Sin estas regulaciones, el crecimiento urbano podría llevar a problemas graves como la saturación de los servicios públicos, el deterioro del medioambiente, la creación de barrios informales o invasiones de tierras y la pérdida de calidad de vida en las zonas urbanas.

Además, las licencias urbanísticas juegan un papel importante en la protección del patrimonio cultural y arquitectónico de las ciudades. En muchas ciudades de Colombia, existen zonas de conservación histórica donde las intervenciones deben estar rigurosamente controladas para evitar la destrucción o alteración de edificaciones de alto valor cultural.

De igual manera, las licencias aseguran que las nuevas edificaciones y desarrollos urbanos sean accesibles y equitativos, promoviendo el acceso a servicios básicos, áreas verdes, vías de comunicación y transporte público para todos los habitantes.

Desafíos

A pesar de la importancia y el rol central de las licencias urbanísticas en la planificación y desarrollo de las ciudades, existen desafíos significativos en su implementación. Entre ellos se destacan:

- Tramitología excesiva. En muchos casos, el proceso para obtener una licencia urbanística puede ser largo y complicado, lo que puede desincentivar a los desarrolladores o llevar a prácticas irregulares.

- Corrupción. En algunos municipios, la expedición de licencias ha estado asociada a casos de corrupción, lo que afecta la transparencia y genera desconfianza en el sistema.

- Crecimiento informal. A pesar de las regulaciones, en muchas zonas del país, especialmente en áreas rurales y en la periferia de las ciudades, se han desarrollado asentamientos informales sin los permisos y licencias correspondientes, lo que crea problemas a largo plazo para la infraestructura y el acceso a servicios públicos.

En conclusión, el sistema de licencias urbanísticas en Colombia es una herramienta esencial para la gestión ordenada del territorio y el desarrollo urbano. A través de las diferentes licencias, se garantiza que las construcciones y obras se realicen de manera legal y en concordancia con los POT, promoviendo un crecimiento equilibrado y sostenible en las ciudades y áreas rurales del país. Sin embargo, es necesario seguir trabajando en la simplificación de los trámites, la lucha contra la corrupción y el control del crecimiento informal para garantizar que estas licencias cumplan plenamente con su función reguladora.

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