‘Blockchain’ para el registro de tierras en el país

José Miguel de la Calle

Socio de Garrigues

Desde hace unos años, el país viene haciendo un esfuerzo enorme en la formación y la actualización del catastro en todo el territorio nacional con un enfoque multipropósito, de tal forma que incluyan un amplio espectro de información física, económica, social y jurídica y que, de esa manera, sirvan a diversos fines que van más allá del mero avalúo de los predios, que se relacionan con el ordenamiento territorial y la planeación social y económica del territorio.

Por su parte, el registro de propietarios también viene avanzado en la sistematización de la información. De igual forma, se viene trabajando en programa de titulación masiva, que comprende la adjudicación de baldíos y la clarificación de la propiedad en varias zonas del país. No obstante, aún existen enormes retos que se relacionan, principalmente, con el hecho de que el catastro y el registro de propiedad inmobiliaria son sistemas separados que no tienen el mismo nivel de información y que muchas veces no coinciden en los datos registrados. Han sido varias las iniciativas de política pública para armonizar los dos sistemas, ya sea integrándolos o, al menos, haciéndolos plenamente interoperables, pero hasta ahora ese objetivo no se ha logrado.

En buena medida, la dificultad en la conciliación de los dos registros tiene que ver con la lógica diferenciada con la que se construye uno y otro sistema y con el tipo de detalles que cada cual maneja. Mientras que el catastro procura mediciones físicas y descripciones de detalle de cada predio, con apoyo en mapas y representaciones y otros elementos probatorios de orden técnico, el registro de propiedades se ha cimentado sobre la presunción de buena fe respecto de las declaraciones históricas de un predio que consten en una escritura pública y, en ese sentido, se basa en manifestaciones de voluntad que no requieren ser comprobadas por agrimensores, lo que termina en frecuentes imprecisiones o contracciones en materia de linderos y aspectos centrales de la tradición o la propiedad.

En adición, todo el sistema de registros prediales del país, incluyendo los registros catastrales y de propiedad, tiene profundas dificultades en materia de seguridad jurídica, por falta de claridad en los procedimientos y reglas, y por cambios muy serios en la jurisprudencia. La justicia de tierras es especialmente compleja, para lo cual basta ver la Sentencia SU-288 del 2022 de la Corte Constitucional, que declaró la inoponibilidad de ciertas sentencias judiciales de declaración de pertenencia y la pérdida de firmeza de otro grupo de fallos por la observancia de un defecto sustantivo.

La tecnología blockchain es particularmente buena para generar sistemas confiables de gestión de almacenamiento de datos y de trasmisión de datos mediante procesos de consenso entre los participantes, razón por la cual constituye una opción inmejorable para contener el sistema unificado de gestión predial.

Contar con un registro físico y de propietarios integrado y actualizado con un código único para cada predio, bajo una tecnología adecuada, es un objetivo esencial para el desarrollo del país, pues genera múltiples beneficios como:

(i) Ofrece mayor claridad sobre el derecho y gravámenes relacionados con el dominio y la tenencia de la tierra, aumentando la seguridad jurídica.

(ii) Reduce los riesgos de manipulación de información y de acceso fraudulento a las bases de datos.

(iii) Facilita el cumplimiento de las metas en materia de formalización de la tierra.

(iv) Dinamiza el mercado inmobiliario, reduce costos de transacción y hace más competitivo al sector.

(v) Facilita la implementación de contratos inteligentes y la innovación en productos financieros y de garantía.

(vi) Facilita la realización de trámites en línea y ayuda a proteger los derechos de los usuarios.

Además, la puesta en vigor del sistema unificado en comento puede ser la piedra angular para la implementación de una política de datos abiertos, con acceso libre y gratuito a la información geoespacial.