A partir de la modificación transitoria en la tarifa del impuesto de timbre por las medidas tributarias adoptadas para superar el estado de conmoción interior decretado debido a la situación de orden público que vive la región del Catatumbo ha cobrado relevancia el análisis de distintos documentos sujetos a este impuesto, incluidos los contratos de arrendamiento que superen los $298.794.000 (6.000 UVT en 2025), con lo cual es crucial que tanto arrendadores como arrendatarios comprendan como se liquida este impuesto.

Recordemos que, la base gravable del impuesto de timbre sobre un contrato de arrendamiento se calcula sobre el valor total de los pagos que se deban realizar durante su vigencia, cuando su cuantía sea determinada, y sobre cada uno de los pagos o abonos en cuenta que se efectué con ocasión del contrato, cuando su cuantía sea indeterminada, siempre que se supere el tope mencionado. El primer escenario es común en los contratos de duración definida, donde el monto del canon de arrendamiento es fijo y predecible desde el momento de la firma del contrato, y el segundo escenario se presenta en los contratos donde el valor del canon de arrendamiento se ajusta según un índice económico, lo que hace que el monto final de cada pago no sea predecible al momento de la firma del contrato.

También, podría ocurrir que la cuantía pase de ser indeterminada a determinada, caso en el cual, el impuesto debe ajustarse. Cabe destacar que, si la Administración Tributaria establece que desde un primer momento era posible determinar la cuantía del contrato, puede imponer una sanción por inexactitud equivalente al 160% del mayor valor determinado.

Es importante recalcar que el impuesto de timbre no solo recae sobre el canon de arrendamiento, sino también sobre cualquier otra obligación estipulada en el contrato. Esto incluye el pago de expensas de administración y otros costos adicionales que sean asumidos por el arrendatario. Por tanto, en el cálculo de la base gravable, se debe incluir el monto total de todas las obligaciones a cargo del arrendatario.

Asimismo, es relevante señalar que, si el contrato sufre modificaciones que alteren el monto de las obligaciones, como en el caso de una terminación anticipada o un reajuste en el valor del canon de arrendamiento, el impuesto de timbre deberá ajustarse. Si la modificación aumenta la cuantía de las obligaciones, se deberá pagar el impuesto sobre la diferencia; sin embargo, si la modificación implica una reducción en la cuantía, no habrá ajuste en el impuesto ya pagado.

Teniendo en cuenta las modificaciones transitorias comentadas al inicio, en los contratos de arrendamiento con cuantía determinada y vigencia definida celebrados antes del 22 de febrero de 2025, el impuesto de timbre se calculará a una tarifa del 0%. No obstante, en los contratos prorrogados después de esa fecha y antes del 1 de enero de 2026, la tarifa será del 1% sobre los pagos establecidos en la prórroga.

Este cambio normativo implica que los arrendadores que tengan contratos prorrogados deberán estar atentos a la nueva tarifa, debido a que, la base gravable seguirá siendo el valor total de los pagos por el canon de arrendamiento, pero la tarifa aplicable será distinta dependiendo de la fecha en la que se suscriba la prórroga.

Para ejemplificar este escenario, se presenta a continuación un caso práctico sobre la liquidación del impuesto de timbre en un contrato de arrendamiento.

Partes involucradas:

Características del contrato:

• Tipo de contrato: Arrendamiento de un local comercial.
• Duración inicial: 3 años (36 meses).  
• Canon de arrendamiento: $25.000.000.
• Valor total del contrato: $25.000.000 x 36 = $900.000.000.
• Fecha del contrato inicial: 1 de marzo de 2022.
• Prórroga del contrato: 2 años (24 meses), comenzando el 1 de marzo de 2025.
• Modificación en el canon de arrendamiento: $30.000.000.
• Valor total de la prórroga: $30.000.000 x 24 = $720.000.000.

Cálculo del impuesto:

• Contrato inicial (marzo de 2022 – marzo de 2025):

Duración: Definida superior a 1 año

Cuantía: Es un contrato de cuantía determinada, ya que, el canon de arrendamiento es fijo y predecible desde el inicio.

Base gravable: La base gravable para calcular el impuesto de timbre es el valor total de los pagos realizados durante la vigencia del contrato, es decir, $900.000.000.

Tarifa: Como el contrato se suscribió el 1 de marzo de 2022, la tarifa aplicable al impuesto de timbre es del 0%.

Impuesto: No se paga impuesto de timbre sobre el contrato inicial. 

• Prórroga del contrato (marzo de 2025 – marzo de 2027):

Duración: Definida superior a 1 año

Cuantía: La prórroga del contrato mantiene una cuantía determinada, y se suscribe el 1 de marzo del 2025 fecha en la que está vigente la modificación transitoria de la tarifa del impuesto de timbre.

Base gravable: La base gravable para calcular el impuesto de timbre es el valor total de los pagos que se espera que se realicen en vigencia del contrato, es decir $720.000.000.

Tarifa: Como el contrato se suscribió el 1 de marzo de 2025, la tarifa aplicable al impuesto de timbre es del 1%.

Impuesto: El impuesto de timbre es el resultado de multiplicar el valor total de los pagos de la prórroga por la tarifa aplicable, es decir, $720.000.000 x 1% = $7.200.000.

En conclusión, la modificación transitoria de la tarifa del impuesto de timbre introduce un elemento crucial en la gestión de contratos de arrendamiento de alto valor. Mientras los contratos suscritos antes del 22 de febrero de 2025 pueden beneficiarse de una tarifa del 0%, aquellos prorrogados dentro del período de ajuste estarán sujetos a un 1%, lo que genera un impacto financiero que arrendadores y arrendatarios deben considerar en sus proyecciones económicas. Esta nueva realidad fiscal exige un análisis detallado de los contratos de arrendamiento y posibles estrategias para mitigar su efecto en la rentabilidad de las operaciones comerciales.

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