Identifique diferencias entre contrato de promesa y contrato prometido

De acuerdo con la Sección Tercera del Consejo de Estado, la promesa es antecedente al contrato prometido, es de carácter preparatorio y cuando versa sobre la compraventa de bienes inmuebles crea, fundamentalmente, una obligación de hacer de carácter bilateral consistente en la celebración de este último, esto es, en el otorgamiento de la respectiva escritura pública.

Por el contrario, el contrato de compraventa de inmuebles genera, principalmente, una obligación bilateral de dar consistente, en cuanto a la parte vendedora, en la obligación de transferir el derecho de dominio del bien inmueble y, en cuanto a la parte compradora, en la de pagar el precio. (Lea: Promesa de venta no requiere incluir el contenido exacto de la escritura)

En efecto, reiteró que la promesa de compraventa de bienes inmuebles es un acto jurídico generador de obligaciones que tiene eficacia por sí mismo y que, por ende, no depende del perfeccionamiento del contrato prometido para que puedan hacerse exigibles los derechos que de su contenido emanan.

Así, cuando una de las partes del contrato de promesa se sustrae de la obligación principal de hacer, es decir, de celebrar el contrato prometido, la parte contraria puede exigir el cumplimiento de aquella, aun en contra de la voluntad de la parte incumplida, o la correspondiente declaración de incumplimiento, en cualquier caso, con la indemnización plena de los perjuicios causados. (Lea: Licencia judicial para enajenar bienes de menores no es requisito de promesa de compraventa)

Pero para que pueda abrirse paso la pretensión de cumplimiento o la de resolución del contrato de promesa previstas en el artículo 1546 del Código Civil, resulta imprescindible que aquel satisfaga los requisitos de validez previstos por el ordenamiento jurídico, advirtió la corporación.

Justamente, recordó que las obligaciones solo pueden hacerse exigibles si provienen de un acto o contrato legalmente celebrado, en los términos dispuestos por el artículo 1602 del estatuto civil.

En síntesis, son dos negocios jurídicos completamente autónomos y diferenciados, que tienen, finalidades distintas, concluyó (C. P. Carlos Alberto Zambrano)

CE Sección Tercera, Sentencia 76001233100020010356701 (34648), Abr. 18/16

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